新築で三年住んだマンションが購入時の価格より1000万円高く売れた時の話を詳しくします。
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こんな記事を読みました。
著者はいつもブログを読ませて頂いているayakoteramotoさん（以下、ayakoさんと呼ばせて頂きます）。
ayakoさんの場合は築35年超の中古マンション売却のお話でしたが、私の場合は築3年での売却。築浅のマンション売却の参考になるのではと思い書いてみようと思います。ちなみに、場所は東京で、家族4人暮らし(幼児2人)、3LDK、都内での住み替え、ここ一年のお話です。
最近は新築マンション建設ラッシュなわけですが、築浅で新築に比べて価格の点で優位性がない家を短期間で売却出来るかは不安でしたが、蓋を開けて見ると購入時よりも1000万円強高く売れました。仲介手数料を差し引いてもしっかりお釣りが来ますし、3年間居住費をタダで暮らせたので相当お金が浮きました。
例えば、その3年間賃貸物件に住むとした場合、同条件のマンションの賃貸相場が安く見積もっても20万円／月でしたので、1000万円の利益に加えて720万円（20万円×36ヶ月）分浮いたことになります。
※実際のところは、月々のローン返済分は丸々貯蓄されていたことになり、売却益分がさらにオンされました
状況の異なる私からも、実際に売却して感じた点を書いていこうと思いますが、ayakoさんのお話がとても参考になりましたので、引用させてもらいながら書いて行きたいと思います。
(""←これで挟まれた部分が引用させて頂いた箇所になります)
”家を買うとき、建てるときは、なるべくノーマルな間取りが良い”→全くその通りだと思います
間取りもそうですし、立地や外観も含め、全てが普通なほど(浮いていないほど)良いと思います。やはり個性的なデザインは好みが分かれますので、売却を前提とする場合には万人ウケするものを選択するのか良いです。私の場合はマンションの住み替えでしたので、売却と同時に探していた新古マンションで売れ残っていたのは大抵変わった立地(傾斜地に建っている、半地下など)か、使いにくい間取り(ロフトがついている、畳の部屋がある)の部屋でした。一生住むなら別ですが、転勤や将来の家族構成の変化なども考えると売却する可能性はゼロでは無いので、いい意味で無難な物件を選択すべきです。
”不動産会社の選び方を失敗すると、それだけで全く売れません”→なんとも言えない
うちの場合は後でも述べますが、専売(仲介業者一社に売却を任せる)にしたため、他の仲介業者と比較しておらず、なんともいえません。
が、まず1社に専任するに当たっては、ayakoさんのおっしゃるように、売却時にそのエリアに強く、顧客の多そうな大手不動産会社に絞りました。数年住んでいると界隈の不動産会社から中古マンションのチラシが入り、そのエリアで積極的に活動を行なっている会社が自然と分かるため、その中で大手の会社さんに絞りました。
”売り出したのに、お客さまが家を見に来ない、値下げの提案をすぐにしてくる業者はダメ”→短絡的にはそうとも言えない
これは設定価格にもよると思います。購入者側から見れば、相場よりもはるかに高めの価格であれば、わざわざ時間を割いてまで内覧には行かないですし、不動産会社担当者は売却したときの価格よりも売却数の方が高く評価されるので、なるべく負荷なく短期間で売却しようと適正価格付近もしくはそれ以下に価格を下げたがるのは当然です。
むしろ、見るべきは担当者が経済や近隣状況を踏まえた期待される市場相場価格を適切に判断出来るかと、売り手の引越しのタイミングなどを考慮した販売計画(初めはチャレンジ価格で、引越し予定日前には近隣価格より若干安めに等)を適切に立ててくれるかであり、そういった売り手の立場に立った信頼の置ける担当者さんを探すべきです。担当者によっても販売スタイルはもちろん変わりますし、こちらの意見などを聞いてくれなかったり、優先してくれない、こまめに連絡をくれないなど対応に納得いかない場合には、担当者を代わってもらうのも手だと思います。
売却価格やサイトの写真が適正かを判断するのに役立つ方法
ついでにですが、売却価格やサイトの写真が適正かを判断するのに役立つ方法をご紹介します。それは、仲介業者を通してアットホームやスーモに掲載したページのアクセス数を入手することです。売却価格や写真を設定または変更した際に近隣物件のアクセス数と比較する形で見せてもらいましょう。アクセス数が近隣の同ランクの物件よりも同等以上であれば、問題はありませんが、少ない場合は改善の余地ありです。
”写真の撮り方を甘く見ている業者には気をつけろ”→多分甘く見てるんじゃなくて上手じゃないだけ
仲介業者は、写真の大切さを私たちよりも良く知っていると思います。あちらも見栄えのいい写真を使って、手間をかけずにさっさと売りたいはずです。しかし、ayakoさんの言うように写真を撮るところに立ち会うと、、、高性能なカメラを使って熱心に写真を撮っていましたが、サイトにアップされた写真はどう見ても適当に撮った写真でした(笑)。
それでも、写真の大切さ知っている仲介業者が適当に撮っているとは思えませんし、実際には熱心に撮影していましたし、ただ単純に不得意とか、言い方はアレですが単純にセンスがないとかそういうことなんじゃないかと思っています。仲介業者は撮影する機会が多いとはいえ、人間ですからいくらやっても上手くならないものはあるわけです。
ですので、私は一番家のことをよく知っている自分で写真を撮ることをおすすめします。もちろん仲介業者さんには買い手がどこを見ていてどこを撮るべきかなどのアドバイスは受けるべきですが。本当は写真の撮り方も含めてプロであってほしいところですけどね。
”チラシ広告、ホームページが安っぽいところには気をつけろ”→確かに綺麗に越したことはないけど、そんなに気にしなくてもいい
確かにデザインは第一印象に影響するとは思いますが、最も優先する立地や間取り、価格が見合えば内覧に行くので、チラシ広告ペラ一枚のデザインで判断する人はそれほど多くはないのかなと思います。また、仲介業者独自のホームページを閲覧する人は少なく、アットホームやスーモなどの不動産掲載サイトを閲覧する人がほとんどだと思うので、仲介業者のホームページの体裁もそれほど気にしなくていいと個人的には思います。もちろん、デザインがいいに越したことはありませんが。
”近隣エリアに強い1社が分からなければ、絞らず大手3社くらいにお願いすべし”→強い大手を探して1社にしてもいい
理由は２つあります。１つはayakoさんの言うように、仲介業者が複数いるとそれぞれと連絡をとって内覧の段取りをしなくてはいけないので、とても大変です。もう１つは、例え専任でお願いしても、仲介業者は他の仲介業者の仲介をする(仲介業者Aに専任でお願いしていても、仲介業者Bが仲介業者Aを経由して物件を紹介する)ことも可能なのです。結局、物件情報はレインズと呼ばれる不動産取引情報提供サイトに全て登録されるため、専任であっても他の仲介業者からは販売物件情報を見ることが出来、他の仲介業者の顧客がどうしてもそれがいいとなれば、利益が減ってでも二重仲介を経て物件を勧めることは可能なのです。実際に私が売却した際も、仲介業者2社を経由して売却しています。もちろん仲介手数料は通常通りです。ですので、専任にしたからといって売却先が極端に狭まるということはないのかなと思います。1つ目の理由と合わせて考えると専任にする方が私はおすすめです。
”空き家は、中古の場合売りにくくなります”→そうとも言えない
家具などが無い分、部屋が広々と感じたり、生活感が無い分、よく見える場合もあるかと思います。これは築年数にもよるかも知れませんし、購入する人によっても好みは分かれると思います。ただ、売れてないから空き部屋なんだなと思われる可能性はゼロではないですので、早めに売れるなら売ってしまいたいところです。
ayakoさんの仲介業者が力説されていた「すてきな中古は「居住中」に売れてしまうことが多い」のは、居住中だから売れたのではなく、いい物件だから居住中に売れたのだと思います。しかも、仲介業者さんは早く売ってしまいたいため、そういって早く価格を下げる(適正にする)ように促している可能性もあります。
またayakoさんは”（売却後だと）暗い部屋がでてくるから売れにくい”、”どんな人が前に暮らしていたか、分からないから良くない”といったことも書いておりましたが、きちんとした仲介業者であれば、電球などをつけてくれますし、むしろ前に暮らしていた人のことを知りたくない人も結構いるのではないかと思います。もし気になるなら仲介業者に聞いてください。ほんとは言っちゃだめなのかもしれないのですが、聞くとざっくりは教えてくれます。
”もしも空き家になってしまうと、売れるまで「固定資産税」も払い続けなければなりません。居住中がベストタイミングです”→ほんとその通り
空き家でも、固定資産税がかかるので、早く売るに越したことはありません。
"写真は「命」です！部屋を片づけて、掃除して、日差しがたっぷりと降り注ぐ写真を。"→ほんと同感です
初めは業者さんの撮った写真がサイトに載っていたのですが、納得行かずに自分で撮ったものに変えてもらいました。その反響を確認すべく、業者さんにその前後でのアクセス数を調べてもらうと、効果は歴然でした。売却の際は極力中古感を消すために、生活感を極限まで無くすことをお勧めします。例えば、インテリア雑誌のようにカーテンを外したり、テレビや本、リモコンなどを写らないようにするのはとても有効です。
”内覧は「晴れた日」「日当たり良好」な時間になりますように……！”→初めから日照のよい物件を買っておけば心配はない
そういってしまうと元も子もないかもしれませんが・・・。うちの場合、南向きでリビングダイニングの開口部が広かったため、曇りや雨の日でも十分明るく、天気が悪くてもこんなに明るいですよ！とアピールすることが出来ました。高くてもいい物件を常に買っておけば、売るときに困らないと思います。
”内部見学前に「良くない情報」も必ず伝えておくこと”→全く同感です
売る際には不具合などを申告する必要があるので、事前に伝えておくべきです。売る間際に伝えて、契約破棄になったらもう大変です。また、仲介業者に伝えておくと、ayakoさんの言うように内覧されている方が見つける前に印象が悪くならないよう上手に伝えてくれますし、例え内覧しに来た人が先にその不具合を発見した際にも、あたふたせずにフォロー(簡単に補修出来ますよ、など)してくれますので、極力早めに伝えるようにしてください。
"退室後ハウスクリーニングを実施"→築浅だったり、綺麗ならやる必要はない
それは言わずもがなですよね。
ということで、私の売却経験から、様々な意見を書かせて頂きました。長文で後半息切れ・・・。ayakoさんとは異なる意見も多かったわけですが、決して否定したい訳ではなく、立地や状況などによって左右されることも多いですし、どう売りたいかによっても考え方は変わるのかなと思いますので、これを読んで頂いた方には色々な考え方に触れて自分が納得のいくように売って貰えればなと思います。
長文を読んで頂きありがとうございました。現在売り出し中の方や売却を検討している方に少しでもお役に立てれば幸いです。
さいごに
ayakoさんには文章を多数引用させて頂きました。本当にありがとうございました。これからも引き続きブログを拝見させて頂きます。
